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中央政治局會(huì )議再次聚集房地產(chǎn)去庫存。
與此前高層多次強調去庫存相比，4月29日召開(kāi)的中共中央政治局會(huì )議在房地產(chǎn)庫存前加上了“有序消化”的前綴。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)對《每日經(jīng)濟新聞》記者說(shuō)：“有序消化房地產(chǎn)庫存，我認為是要做到庫存的平穩釋放，避免房?jì)r(jià)的大起大落�！�
同時(shí)，對于房地產(chǎn)去庫存，會(huì )議指出，要按照加快提高戶(hù)籍人口城鎮化率和深化住房制度改革的要求，注重解決區域性、結構性問(wèn)題，實(shí)行差別化的調控政策。
在業(yè)內人士看來(lái)，提高戶(hù)籍人口城鎮化率能為房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)更多需求，是行業(yè)穩定向好的內生動(dòng)力；而當前不同城市樓市分化的格局，則要求出臺差別化的調控政策。
有序消化房地產(chǎn)庫存
去年12月14日的中共中央政治局會(huì )議將化解房地產(chǎn)庫存視為今年工作的“殲滅戰”之一。此次政治局會(huì )議4天后，即12月18日至21日召開(kāi)的中央經(jīng)濟工作會(huì )議上，房地產(chǎn)去庫存被列入2016年經(jīng)濟工作的五大任務(wù)之中。
此后，降低住房貸款首付比例，減免住房交易稅費等一系列穩定房地產(chǎn)市場(chǎng)、推動(dòng)房地產(chǎn)去庫存的政策陸續發(fā)布。
在4月29日的政治局會(huì )議上，房地產(chǎn)去庫存的工作基調被定位為“有序消化”，這一新調子背后正好契合了當前的市場(chǎng)現狀。
記者注意到，在一系列政策組合拳的作用下，今年房地產(chǎn)實(shí)現“開(kāi)門(mén)紅”。國家統計局數據顯示，一季度，全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比名義增長(cháng)6.2%，全國商品房銷(xiāo)售面積同比增長(cháng)33.1%。
然而，也正是在去庫存的背景下，一線(xiàn)城市和部分熱點(diǎn)二線(xiàn)城市的房?jì)r(jià)卻出現大幅上漲，隨后部分城市開(kāi)始收緊購房政策。
例如，今年3月25日，上海和深圳出臺更為嚴厲的限購政策。上海將非上海戶(hù)籍居民家庭購房繳納個(gè)稅或社保年限由滿(mǎn)兩年調整為滿(mǎn)五年，深圳提出本市戶(hù)籍居民家庭（含部分家庭成員為本市戶(hù)籍居民的家庭）限購2套住房等措施。
此后一月，上海和深圳樓市呈現了量?jì)r(jià)齊跌的現象。上海易居研究院智庫中心一份報告顯示，對比新政前后30天的數據，上海房?jì)r(jià)下跌了1937元/平方米，跌幅為6%，而深圳則下跌了248元/平方米，跌幅為1%。
嚴躍進(jìn)對《每日經(jīng)濟新聞》記者說(shuō)：“有序消化房地產(chǎn)庫存，就是希望讓供求等指標比較平穩地釋放。既要有效化解庫存，也要避免政策一松就出現房?jì)r(jià)大漲，政策一收緊就下跌的局面�！�
樓市分化挑戰調控政策精準性
對于如何“有序消化房地產(chǎn)庫存”，新近的政治局會(huì )議也給出了答案。
會(huì )議指出，要按照加快提高戶(hù)籍人口城鎮化率和深化住房制度改革的要求，注重解決區域性、結構性問(wèn)題，實(shí)行差別化的調控政策。
嚴躍進(jìn)對《每日經(jīng)濟新聞》記者說(shuō)：“去庫存既要關(guān)注當前的房地產(chǎn)形勢，也要關(guān)注長(cháng)遠，挖掘潛在需求。注重區域性問(wèn)題，差別化調控則是針對當前一二線(xiàn)和三四線(xiàn)樓市分化格局提出的舉措。提高戶(hù)籍人口城鎮化率和深化住房改革是增加住房需求、著(zhù)眼于長(cháng)遠的措施�！�
“十三五”規劃顯示，2015年，我國常住人口城鎮化率為56.1%，戶(hù)籍人口城鎮化率為39.9%，“十三五”規劃的目標是：到2020年達到60%的常住人口城鎮化率和45%的戶(hù)籍人口城鎮化率。
在我國，在城市購房是取得城市戶(hù)籍的主要方式之一。嚴躍進(jìn)認為，農業(yè)人口市民化能為房地產(chǎn)帶來(lái)強大的需求，這是房地產(chǎn)持續穩定向好的內生動(dòng)力，加快提高戶(hù)籍人口城鎮化率，也能夠加快房地產(chǎn)去庫存。
對于深化住房制度改革，“十三五”規劃提出，構建以政府為主提供基本保障、以市場(chǎng)為主滿(mǎn)足多層次需求的住房供應體系、優(yōu)化住房供需結構，穩步提高居民住房水平。具體措施包括三方面：完善購租并舉的住房制度，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，提高住房保障水平。
另外，當前一線(xiàn)城市、部分熱點(diǎn)二線(xiàn)樓市火熱的局面和三四線(xiàn)城市去庫存的壓力也對政策的靈活性和精準性提出了挑戰。
嚴躍進(jìn)對《每日經(jīng)濟新聞》記者說(shuō)：“目前熱點(diǎn)一二線(xiàn)城市在積極補庫存，而非熱點(diǎn)城市、三四線(xiàn)城市則主要是去庫存。有序消化房地產(chǎn)庫存，需要各地因城施策，甚至同一城市分區施策。針對不同的情況，理清輕重緩急，分步實(shí)施�！�
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