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日前，國家統計局發(fā)布了5月份全國70個(gè)大中城市住宅銷(xiāo)售價(jià)格統計數據。數據顯示，5月份房?jì)r(jià)環(huán)比上漲城市個(gè)數減少，漲幅有所收窄；同比上漲城市個(gè)數雖然繼續增加，但一線(xiàn)城市漲幅首現新建商品住宅和二手住宅價(jià)格“雙收窄”二、三線(xiàn)城市漲幅則繼續擴大。專(zhuān)家指出，近期房?jì)r(jià)走勢反映了樓市“冷熱不均”的階段性格局依舊延續，人們應清醒地意識到，化解庫存最終應體現為城市吸引力的提升和樓市成交量的增加，而不能簡(jiǎn)單地將熱點(diǎn)區域樓市價(jià)格快速上漲作為我國“去庫存”的特征乃至政策導向。
剛需釋放漲勢趨緩
數據顯示，5月份我國房?jì)r(jià)總體漲勢放緩，熱點(diǎn)城市與普通城市的環(huán)比漲幅均比上月有所收窄。從同比口徑來(lái)看，5月份一線(xiàn)城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格平均漲幅也開(kāi)始收窄，而二、三線(xiàn)城市同比平均漲幅則在上月基礎上繼續擴大。
分析人士表示，這種格局一方面反映出購買(mǎi)力較強的一部分剛需已經(jīng)得到釋放；另一方面也表明重點(diǎn)城市在去庫存過(guò)程中率先取得了較為明顯的進(jìn)展�！熬�2015年以來(lái)北京市的相關(guān)統計數據而言，其房地產(chǎn)投資增速有所回落，而新建商品房和二手房的銷(xiāo)售面積則出現明顯上升，這意味著(zhù)當地樓市去庫存的效果較為明顯�！北本┦猩缈圃航�(jīng)濟研究所所長(cháng)楊松說(shuō)。
武漢科技大學(xué)金融證券研究所所長(cháng)董登新在接受本報記者采訪(fǎng)時(shí)進(jìn)一步指出，一部分投資乃至投機性資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)也是近期樓市格局的重要成因�！爱斍笆袌�(chǎng)流動(dòng)性較為充裕，利率維持在低位。因此對普通家庭而言，存款、理財收益率不高，股市、匯市又難以把握，因此投資有概念的房產(chǎn)也成為了保值增值時(shí)的無(wú)奈選擇。就市場(chǎng)本身來(lái)看，樓市漲幅向二三線(xiàn)城市擴散的背后有著(zhù)政策調整和‘比價(jià)效應’雙重因素�！倍切路治�。
“去庫存”戰遠未打完
除了價(jià)格，成交量對去庫存進(jìn)程的反應其實(shí)更為直接。國家統計局數據顯示，1—5月份，全國商品房銷(xiāo)售面積4.80億平方米，同比增長(cháng)33.2%，但增速比1—4月份已有所回落。截至5月末，全國商品房待售面積7.22億平方米，比4月末減少521萬(wàn)平方米。其中，重點(diǎn)城市待售面積規模已降至去年末水平以下；非重點(diǎn)城市待售面積減少量也逐月增多。
清華大學(xué)中國與世界經(jīng)濟研究中心主任李稻葵指出，當前中國房地產(chǎn)庫存的消化周期已經(jīng)從64個(gè)月迅速降到了52個(gè)月，處于一個(gè)比較正常的水平。與此同時(shí)，在中國百姓“買(mǎi)漲不買(mǎi)跌”的心理下，未來(lái)一年房地產(chǎn)的價(jià)格增幅不會(huì )像此前一樣快，交易量也會(huì )有一定的放緩。
值得注意的是，擁有經(jīng)濟活力強、公共服務(wù)好、人口流入大、產(chǎn)業(yè)基礎厚等條件的熱點(diǎn)城市庫存問(wèn)題本就較輕，所以去庫存自然相對容易。但是，房地產(chǎn)去庫存的戰役還遠沒(méi)有打完。事實(shí)上，去庫存最終目的在于讓房屋滿(mǎn)足人的居住需求，實(shí)現土地要素的優(yōu)化配置。因此，未來(lái)樓市去庫存過(guò)程中，還應更重視“成交量”而非“價(jià)格”。
縮小差距均衡發(fā)展
那么，下一階段樓市去庫存該如何進(jìn)行呢？專(zhuān)家指出，我國各地發(fā)展不均衡意味著(zhù)去庫存時(shí)同樣面對著(zhù)“一、二線(xiàn)容易，三、四線(xiàn)較難”的格局。因此，未來(lái)去庫存的重點(diǎn)應放到縮小區域吸引力差距和均衡各地發(fā)展水平上來(lái)，讓庫存房屋真正服務(wù)于“人的城鎮化”。
中國國際經(jīng)濟交流中心信息部副部長(cháng)王軍建議，三、四線(xiàn)城市更應考慮通過(guò)改善基礎設施水平，居住環(huán)境，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)升級，引導周邊農業(yè)人口到城市居住，夯實(shí)本地經(jīng)濟的發(fā)展實(shí)力，通過(guò)租售并舉的方式來(lái)實(shí)現“去庫存”。
令人欣慰的是，如今不少地方都對我國樓市的去庫存格局有著(zhù)清醒認識，并提出了有針對性的“藥方”。例如，山西省提出了允許農業(yè)轉移人口在就業(yè)地落戶(hù)、農民進(jìn)城購房獲政府補貼、農民工同等享有公積金繳存使用權利等改革措施，同時(shí)鼓勵房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)順應市場(chǎng)規律調整營(yíng)銷(xiāo)策略，適當降低房?jì)r(jià)。再例如，青海省則準備引導企業(yè)將未開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)用地調整為新興產(chǎn)業(yè)、養老產(chǎn)業(yè)、旅游產(chǎn)業(yè)、體育產(chǎn)業(yè)等用途，促進(jìn)其他產(chǎn)業(yè)投資，以提升當地經(jīng)濟對外來(lái)人口的吸引力。
“未來(lái)一段時(shí)間，房?jì)r(jià)應該呈現基本穩定的態(tài)勢，不會(huì )暴漲暴跌。特別是對于庫存較大、吸引力較弱的三、四線(xiàn)城市來(lái)說(shuō)，房?jì)r(jià)上漲的動(dòng)力和空間已經(jīng)十分有限，因此去庫存更應該回歸到練好內功、對接居住需求上來(lái)，以便充分利用好我國新型城鎮化不斷推進(jìn)的歷史契機�！睏钏蓪Ρ緢笥浾哒f(shuō)。
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